Η λογοδοσία του διαχειριστή είναι ένα σημαντικό θέμα που απασχολεί τους συνιδιοκτήτες. Ο διαχειριστής είναι εντολοδόχος της συνιδιοκτησίας και συνεπώς, στα πλαίσια των διαχειριστικών του αρμοδιοτήτων, οι ευθύνες του απορρέουν από το άρθρο 714 του αστικού κώδικα, σύμφωνα με το οποίο: “ο εντολοδόχος ευθύνεται για κάθε πταίσμα”.

Στην πράξη, ο διαχειριστής είναι υπεύθυνος έναντι της συνιδιοκτησίας, για τις συνέπειες κάθε παράλειψης των διαχειριστικών ενεργειών που προβλέπονται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας και τις θεσμικές του αρμοδιότητες.

Ο διαχειριστής ευθύνεται έναντι των συνιδιοκτητών για δόλο και αμέλεια, αν του έχει οριστεί μισθός. Έχει κριθεί επίσης πως ο διαχειριστής είναι προσωπικά υπεύθυνος για τις βλάβες που προκαλούνται σε συνιδιοκτήτη ή τρίτο, από τυχόν παράλειψη του να προβεί στην αναγκαία συντήρηση των κοινόκτητων μερών και υποχρεούται σε αποζημίωση λόγω αδικοπραξίας, κατ’ εφαρμογή του άρθρου 914 του Αστικού Κώδικα.

Δεν θεωρούνται πταίσμα του διαχειριστή (διότι δεν μπορούσε να τις προβλέψει) και συνεπώς δεν υποχρεούται σε αποζημίωση, οι τυχόν ζημιές που προκλήθηκαν σε οριζόντια συνιδιοκτησία, κατά την αποκατάσταση μιας βλάβης από τεχνικό που ενεργεί με εντολή του διαχειριστή. Είναι προφανές πως ο διαχειριστής δεν ευθύνεται προσωπικά για τυχόν ζημιές που προκλήθηκαν σε οποιονδήποτε από πλημμελή συντήρηση ή αμέλεια επισκευής κοινόκτητου μέρους της πολυκατοικίας, στην περίπτωση που προηγήθηκε απόρριψη από τη Γενική συνέλευση εισήγησης του διαχειριστή για εκτέλεση της υπόψη συντήρησης ή επισκευής.

1. Λογοδοσία του διαχειριστή, υποχρέωση και όροι

Η υποχρέωση λογοδοσίας του διαχειριστή είναι μάλλον γνωστή στην πλειοψηφία των ιδιοκτητών ή άλλων ενοίκων πολυκατοικίας, αλλά ελάχιστοι γνωρίζουν τη νομότυπη μορφή και σημασία της. Γιατί λογοδοτεί, σε ποιον, πότε λογοδοτεί, τι περιέχει η λογοδοσία, τι γίνεται αν παρασχεθεί η λογοδοσία και τι γίνεται αν προκύψει έλλειμμα στο ταμείο της διαχείρισης;

Η υποχρέωση του διαχειριστή μιας πολυκατοικίας να ανακοινώσει λογαριασμό των εσόδων και εξόδων, στα οποία προέβη κατά τη διάρκεια της θητείας του, απορρέει από το άρθρο 303 του αστικού κώδικα το οποίο προβλέπει το εξής:

“Όποιος έχει τη διαχείριση μιας ολικά ή μερικά ξένης υπόθεσης εφόσον η διαχείριση συνεπάγεται εισπράξεις και δαπάνες, έχει υποχρέωση να λογοδοτήσει. Για το σκοπό αυτόν ο δοσίλογος οφείλει να ανακοινώσει στο δεξίλογο λογαριασμό που να περιέχει αντιπαράθεση  των εσόδων και εξόδων, καθώς ό,τι προκύπτει από την αντιπαράθεση αυτή και να επισυνάψει τα δικαιολογητικά, εφόσον συνηθίζονται.

Έτσι, διευκρινίζεται ακριβώς πότε και πως παρέχεται η λογοδοσία. Η λογοδοσία είναι υποχρεωτική από οποιοδήποτε άτομο διαχειρίζεται ξένη υπόθεση, προβαίνοντας σε πληρωμές και εισπράξεις.

Η λογοδοσία παρέχεται με παρουσίαση λογαριασμού εσόδων και εξόδων, επισυνάπτοντας ενδεχομένως τα σχετικά παραστατικά.

2. Σε ποιον και πότε λογοδοτεί ο διαχειριστής;

Όπως προαναφέρθηκε, o εκάστοτε διαχειριστής είναι ο εντολοδόχος του συνόλου των συνιδιοκτητών και όχι εκάστου εξ αυτών ξεχωριστά. Σε αρκετές αποφάσεις δικαστηρίων διευκρινίζεται πως ο διαχειριστής θα παράσχει λογοδοσία κατά το τέλος της θητείας του, οπότε λήγει και η εντολή του, προς την εντολίδα του Γενική Συνέλευση των ιδιοκτητών, αν ο κανονισμός δεν ορίζει διαφορετικά.

Συνεπάγεται πως κατά τη διάρκεια της θητείας του, ο διαχειριστής δεν είναι υποχρεωμένος να παρέχει πληροφορίες για την πορεία της διαχείρισης, ούτε να λογοδοτήσει σε ατομικό επίπεδο σε οποιονδήποτε ένοικο, εκτός αν υπάρχει διαφορετική πρόβλεψη στον κανονισμό.

Αξίζει να σημειωθεί πως ο άμισθος διαχειριστής λογοδοτεί αποκλειστικά στη Γενική Συνέλευση, μετά το πέρας της θητείας του. Στις πολυκατοικίες που τελεί χρέη διαχειριστή το ίδιο άτομο για αρκετά χρόνια, συχνά καταργούνται αυθαίρετα η Ετήσια Γενική Συνέλευση ή και η λογοδοσία του διαχειριστή στο τέλος εκάστης διαχειριστικής περιόδου.  Η διάρκεια μιας διαχειριστικής περιόδου συμπίπτει με τη διάρκεια θητείας του διαχειριστή, όπως προβλέπεται στον κανονισμό, ή με σχετική απόφαση της Γενικής Συνέλευσης.

3. Συνεισφορά συνιδιοκτητών στην διαχείριση

Συνίσταται η ανάληψη της διαχείρισης από όλους τους συνιδιοκτήτες ώστε να αποκομίσουν όλοι προσωπική αντίληψη των θεμάτων που αντιμετωπίζει ο εκάστοτε διαχειριστής.

Με αυτόν τον τρόπο θα μπορούν να συνεισφέρουν υπεύθυνα και διαχρονικά στη διατήρηση σε καλή κατάσταση των κοινόκτητων μερών και στη δημιουργία ποιοτικών συνθηκών διαβίωσης στο κτίριο, είτε ως διαχειριστές, είτε ως βοηθοί διαχειριστή.