Οι περισσότεροι ενοικιαστές θέλουν να γνωρίζουν σχετικά με την Νομοθεσία κοινoχρήστων καθώς οι νόμοι των κοινοχρήστων επηρεάζουν τον καταμερισμό των δαπανών, τους κανονισμούς, την ρύθμιση οφειλών, τις υποχρεώσεις και οτιδήποτε σχετικό με την εφαρμογή κοινοχρήστων.

Τα κοινόχρηστα αποτελούν μέρος των μηνιαίων εξόδων ενός νοικοκυριού, όταν αυτό βρίσκεται σε πολυκατοικία. Ο κάθε ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής ενός διαμερίσματος οφείλει να γνωρίζει τις υποχρεώσεις του, τα δικαιώματα καθώς και τους κανονισμούς σχετικά με τα κοινόχρηστα. Το κράτος έχει θεσπίσει ορισμένη νομοθεσία σχετικά τα κοινόχρηστα τα οποία ουκ ολίγες φορές έχουν αποτελέσει πρόβλημα για την διαχείριση της πολυκατοικίας καθώς και για τους ιδιοκτήτες-ενοικιαστές.

Λόγω εκτεταμένων οφειλών τα τελευταία χρόνια και προβλημάτων συνεννόησης ο νομοθέτης έχει δώσει τη δυνατότητα να μπορεί ο διαχειριστής μετά από απόφαση της Γενική Συνέλευσης του κτιρίου να προχωράει άμεσα σε δικαστικές ενέργειες προκειμένου να διασφαλίσει τα συμφέροντα της οικοδομής και να επιτύχει την λειτουργία της.

Τα κυριότερα προβλήματα που παρουσιάζονται σε μια πολυκατοικία και είναι η συνήθης αιτία για προστριβές μεταξύ των ενοίκων, είναι νομικής φύσης ενώ συχνά αμφισβητείται η διαφάνεια και κινούνται υποψίες για μεροληψίες σε βάρος των ενοίκων.

Πολλοί διαχειριστές, μη γνωρίζοντας τι ορίζει η σχετική νομοθεσία για την διαχείριση των πολυκατοικιών κάνουν λάθη με αποτέλεσμα να επιβαρύνονται άδικα με δαπάνες πολλά διαμερίσματα. Το παρόν άρθρο θα σας βοηθήσει με όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε σχετικά με τη νομοθεσία και τις νομικές συμβουλές στον χώρο της διαχείρισης.

1 | Νομοθεσία κοινοχρήστων και προσωπικά δεδομένα

Γνωστό πρόβλημα αποτελεί η χρήση και προβολή προσωπικών δεδομένων. Σύμφωνα με τον νόμο, επιτρέπεται η ανάρτηση πινάκων που αναγράφουν τις οφειλές των ενοίκων αλλά και τη διαγραφή των ονομάτων που έχουν πληρώσει για τις κοινόχρηστες δαπάνες. Αυτό που δεν επιτρέπεται είναι η τοποθέτηση του πίνακα σε μέρος όπου ακόμα και ένας τρίτος μπορεί να δει το περιεχόμενο του ή ακόμα και να παρέμβει. Άρα δεν υπάρχει καμία προσβολή των προσωπικών δεδομένων εφόσον τηρείται ο παραπάνω κανόνας.

Ακόμα πιο έντονο είναι το άγχος που δημιουργείται για την χρήση προσωπικών δεδομένων από τις online εταιρείες έκδοσης κοινοχρήστων. Να σημειωθεί πως υπάρχει νόμος ο οποίος προστατεύει τα προσωπικά δεδομένα: τα δεδομένα που αναγράφονται στον πίνακα των κοινοχρήστων αποτελούν δεδομένα προσωπικού χαρακτήρα τα οποία συνιστούν αρχείο προσωπικών δεδομένων σύμφωνα με το άρθρο 2 ν. 2472/1997.

2 | Νομοθεσία κοινοχρήστων και συμμετοχή κενών διαμερισμάτων στις κοινόχρηστες δαπάνες

Επιπλέον, γνωστό ζήτημα αποτελεί η συμμετοχή των κενών διαμερισμάτων στις κοινόχρηστες δαπάνες. Σε αυτή την περίπτωση, ανατρέχουμε πρώτα στο καταστατικό της πολυκατοικίας και ακολουθούμε τους κανονισμούς. Όταν δεν υπάρχει καταστατικό, τότε ακολουθούμε την νομοθεσία η οποία προβλέπει:

για την κεντρική αλλά και την αυτόνομη θέρμανση (ωρομετρητές – θερμιδομετρητές). Για την κεντρική θέρμανση, ο νόμος προβλέπει στην πλειονότητα των περιπτώσεων την κανονική συμμετοχή των ακατοίκητων διαμερισμάτων στις κοινόχρηστες δαπάνες και στην θέρμανση.

Όσον αφορά την αυτόνομη θέρμανση, τα άδεια διαμερίσματα επιβαρύνονται κανονικά με όλες τις δαπάνες του κτιρίου εκτός από τη θέρμανση. Βέβαια είναι υποχρεωμένα να πληρώνουν τα πάγια που αφορούν τη θέρμανση.

Τα παραπάνω μπορούν να αλλάξουν μόνο με ομόφωνη απόφαση των ενοίκων αλλά όχι με πλειοψηφία. Λόγων των δύσκολων οικονομικών συγκυριών, συνήθως υπάρχει συμφωνία ώστε τα άδεια διαμερίσματα να μην επιβαρύνονται με όλες τις δαπάνες αλλά με κάποιο ποσοστό της τάξεως του 20% έως 60%.

3 | Νομοθεσία κοινοχρήστων και κατανομή

Ο καταμερισμός των κοινόχρηστων δαπανών αποτελεί ακόμη ένα θέμα που απασχολεί ενοικιαστές και ιδιοκτήτες. Το νομικό πλαίσιο είναι σχετικά ασαφές. Συνήθως, τις έκτακτες δαπάνες, όπως επισκευές και αντικαταστάσεις σχεδόν σε όλες τις περιπτώσεις τις επωμίζεται ο ιδιοκτήτης ενώ τις τακτικές δαπάνες όπως καθαριότητα και συντήρηση, ο ενοικιαστής. Βέβαια τα παραπάνω μπορεί και να μην ισχύουν αναλόγως πάντα με τη συμφωνία που έχει γίνει μεταξύ ιδιοκτήτη-ενοικιαστή.

Επειδή ο διαχειριστής δεν είναι υποχρεωμένος να ξέρει τις παραπάνω συμφωνίες, πολλές φορές ο ενοικιαστής πληρώνει όλες τις δαπάνες και αυτές αφαιρούνται από το ποσό του ενοικίου. Βάση νόμου την ευθύνη του διαμερίσματος την έχει ο ιδιοκτήτης.

Επιπλέον είναι αρκετά γνωστός ο υπολογισμός των κοινοχρήστων σε χιλιοστά. Όσο πιο ψηλά βρίσκεται ένα διαμέρισμα τόσο πιο πολύ επιβαρύνεται με τα έξοδα για το ασανσέρ (ανελκυστήρα) ενώ όσο μεγαλύτερο είναι ένα διαμέρισμα δηλαδή το εμβαδόν του, επιβαρύνεται και με μεγαλύτερα ποσά που αφορούν τις κοινόχρηστες δαπάνες και τη θέρμανση.

4 | Ποια είναι τα δικαιώματα και ποιες οι υποχρεώσεις σύμφωνα με την Νομοθεσία κοινοχρήστων;

Ο κάθε ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα βάση νόμου σε ότι του ανήκει εφόσον οι ενέργειές του δεν βλάπτει την χρήση άλλων ιδιοκτητών.

Σε περίπτωση έλλειψης κανονισμού, οι συνιδιοκτήτες έχουν το δικαίωμα να συνεννοούνται μεταξύ τους για την διαχείριση και είναι απαραίτητη η ομόφωνη συναίνεση όσον αφορά τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις.

Σε περίπτωση έλλειψης οποιασδήποτε συμφωνίας μεταξύ των συνιδιοκτητών σχετικα με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις, διατηρούνται τα ακόλουθα βάση νόμου:

Επισκευή και ανανέωσή κοινών μερών, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συμμετεχόντων και ότι δεν αλλάζει το πεπρωμένο του συνηθίζεται.

Επιπλέον, κάθε ένας από τους συνιδιοκτήτες υποχρεούται να συνεισφέρει στα κοινόχρηστα με βάση την αξία του διαμερίσματος ή του διαμερίσματος που είναι.

Η συντήρηση και επισκευή κάθε κοινού μέρους της οικοδομής (στέγη, θεμέλια, αποφράξεις, καπνοδόχοι, ανελκυστήρες, εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης κλπ) είναι υποχρεωτική.