Συχνά ερχόμαστε αντιμέτωποι με ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και διαχειριστές οι οποίοι αναρωτιούνται “Τι πληρώνει ο ιδιοκτήτης και τι ο ενοικιαστής;”, ένα βασικό ερώτημα όσον αφορά τις κοινόχρηστες δαπάνες και έξοδα. Οι κοινόχρηστες δαπάνες μίας πολυκατοικίας και η πληρωμή τους είναι μία διαδικασία που επιφέρει διάφορα προβλήματα, ανησυχίες και απασχολεί ιδιοκτήτες, διαχειριστές και ενοικιαστές.

Όταν πρόκειται για τις κοινές δαπάνες που αφορούν τη συντήρηση, την καθαριότητα και τις επισκευές του κτιρίου, τα έξοδα μοιράζονται μεταξύ των ιδιοκτητών κάθε διαμερίσματος όπως προβλέπει ο κανονισμός της πολυκατοικίας / συγκροτήματος. Ας δούμε αναλυτικά πως καταμερίζονται τα έξοδα ανάμεσα σε ιδιοκτήτη και μισθωτή όταν ένα διαμέρισμα μισθώνεται.

Τι καθορίζει τον καταμερισμό των δαπανών σε ιδιοκτήτη και ενοικιαστή;

Σε πολλές πολυκατοικίες το ζήτημα των κοινόχρηστων δαπανών του κτηρίου αναλαμβάνεται από τον διαχειριστή. Ένα από τα πιο βασικά θέματα που προκύπτουν για τα κοινόχρηστα είναι για ποια έξοδα είναι υπόχρεος ο ιδιοκτήτης και για ποια ο ενοικιαστής. 

Οι υποχρεώσεις ενός ενοικιαστή και ενός ιδιοκτήτη επηρεάζονται τόσο από την μεταξύ τους συνεννόηση και συναίνεση όσο και από το νομοθετικό πλαίσιο όσο αναφορά τις κοινόχρηστες δαπάνες. 

Σε πρώτο επίπεδο, είναι θέμα μεταξύ ιδιοκτήτη – ενοικιαστή και τι έχουν συμφωνήσει με το μισθωτήριο – συμφωνητικό που έχουν υπογράψει μεταξύ τους.

Σε γενικές γραμμές, έχει επικρατήσει πως τις δαπάνες επισκευής και αντικατάστασης (έκτακτες δαπάνες) τις χρεώνεται ο ιδιοκτήτης ενώ τις τακτικές πάγιες δαπάνες (καθαρισμός, συντηρήσεις, κτλ) ο ενοικιαστής. Ο διαχειριστής πρέπει να χρεώνει τις δαπάνες στο διαμέρισμα σύμφωνα με τα ποσοστά συμμετοχής του πίνακα της πολυκατοικίας

Ο ενοικιαστής εξοφλεί τα κοινόχρηστα στον διαχειριστή και αν στο συνολικό ποσό περιλαμβάνονται δαπάνες που αφορούν τον ιδιοκτήτη του, τότε το ποσό αυτό αφαιρείται από το επόμενο ενοίκιο.

Καλό είναι τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι ενοικιαστές να ορίζουν με σαφήνεια τις κοινόχρηστες δαπάνες που αναλογούν σε κάθε μέρος κατά τη σύναψη του μισθωτηρίου, ώστε να αποφεύγονται αργότερα τυχόν παρεξηγήσεις. Προτείνεται επίσης στους ιδιοκτήτες των ακινήτων να επικοινωνούν τακτικά με τους διαχειριστές ώστε να εξασφαλίζουν την έγκαιρη πληρωμή των κοινόχρηστων.

Πως γίνεται η κατανομή των κοινοχρήστων;

Η κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών γίνεται σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Εάν η πολυκατοικία δεν έχει κανονισμό, τότε σύμφωνα με όλες οι κοινόχρηστες δαπάνες (πετρέλαιο, καθαρίστρια, ανελκυστήρας, ΔΕΗ, κλπ) κατανέμονται σύμφωνα με την αξία του κάθε διαμερίσματος. Ο νόμος μπορεί να παραβλεφθεί μόνο στην περίπτωση που υπάρχει ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας και έχουν ορίσει συγκεκριμένες ενέργειες.

Ο κάθε συνιδιοκτήτης υποχρεούται να συνεισφέρει στα κοινά βάρη επί τη βάσει της αξίας του ορόφου ή διαμερίσματος που είναι κύριος. Κοινά βάρη θεωρούνται η συντήρηση και επισκευή όλων των κοινόχρηστων μερών του παρόντος ακινήτου, εφόσον καθορίζεται αναγκαστική μεταξύ των συνιδιοκτητών συνιδιοκτησία και οι παντός είδους φόροι που επιβαρύνουν την οικοδομή. 

Αξίζει να σημειωθεί πως πρακτικά, συνήθως ο μηχανικός που σχεδιάζει την πολυκατοικία, φτιάχνει και τον πίνακα «Οριζόντιας Ιδιοκτησίας» του ακινήτου. Ο πίνακας αυτός περιέχει τα στοιχεία κάθε διαιρεμένης ιδιοκτησίας του ακινήτου, όπως εμβαδόν, όγκος, αναλογούντες κοινόχρηστοι χώροι, ποσοστό επί του οικοπέδου κ.α.

Στον ίδιο πίνακα καθορίζεται και η συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας στις κοινές δαπάνες του κτιρίου. Ο πίνακας αυτός είναι μέρος του συμβολαίου πού υπογράφεται από τον αγοραστή κατά την αγορά της ιδιοκτησίας και δεν μπορεί να μεταβληθεί παρά μόνο με συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και με νέα συμβολαιογραφική πράξη.