Η εκλογή του διαχειριστή πολλές φορές είναι ένα πολυσυζητημένο θέμα. Ο διαχειριστής του κτιρίου, ο οποίος μπορεί να είναι ιδιοκτήτης, ενοικιαστής ή τρίτο πρόσωπο μη ιδιοκτήτης, ή και κάποια εταιρεία διαχείρισης κτιρίων εκλέγεται από τη Γενική Συνέλευση της πολυκατοικίας και η απόφαση παίρνεται από τις ψήφους που ορίζει το κάθε κατασταστικό της πολυκατοικίας.

1 | Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για τον διαχειριστή…

Η θητεία του διαχειριστή του κτιρίου είναι συνήθως για ένα χρόνο, μπορεί όμως να ξαναεκλεγεί και δεν παίρνει αμοιβή για τις υπηρεσίες του . Αν δεν πάρει τις απαραίτητες ψήφους, η ψηφοφορία γίνεται μέσα σε επτά ημέρες, και αν και πάλι δεν εκλεγεί, τότε διαχειριστής του κτιρίου αναλαμβάνει ο ιδιοκτήτης που πήρε σχετική πλειοψηφία ψήφων.

Η διαδικασία παραίτησης διαχειριστή πολυκατοικίας ή η αποφυγή ανάληψης καθηκόντων συχνά προβληματίζει τους συνιδιοκτήτες ενός κτιρίου. Η ζωή ενός διαχειριστή  είναι πολύ απαιτητική. Αυτή η απαιτητική θέση μπορεί να επηρεάσει αρνητικά την ψυχολογία κάποιου λόγω των πολλών ωρών και των εργασιών. Συχνά παρατηρούμε διαχειριστές να παραιτούνται λόγω αυξημένων υποχρεώσεων, να τελειώνουν την θητεία τους ή ακόμα και να παραιτούνται αναγκαστικά κατόπιν αιτήματος των ενοίκων, ακόμη δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου αντιμετωπίζουμε αποφυγή ανάληψης καθηκόντων από τους συνιδιοκτήτες.

Αν κανένας ιδιοκτήτης της πολυκατοικίας δεν δέχεται να αναλάβει την διαχείριση του κτιρίου, τότε την αναλαμβάνει χωρίς καμία διαδικασία για τον πρώτο χρόνο, ιδιοκτήτης που μένει στην πολυκατοικία και έχει τα πιο πολλά ποσοστά συνιδιοκτησίας εξ” αδιαιρέτου στο οικόπεδο, το δεύτερο χρόνο, αυτός που έχει κατά σειρά τα περισσότερα ποσοστά συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο και κατά τον τρόπο αυτόν συνεχίζεται η διαδοχή στη διαχείριση του κτιρίου στα χρόνια που ακολουθούν, αν φυσικά συνεχίζεται η άρνηση για την ανάλειψη της διαχείρισης του κτιρίου και σε περίπτωση ίδιας οικοπεδικής αναλογίας γίνεται κλήρωση μεταξύ τους.

Αν κανένας ιδιοκτήτης της πολυκατοικίας δεν δέχεται να αναλάβει την διαχείριση του κτιρίου, τότε την αναλαμβάνει χωρίς καμία διαδικασία για τον πρώτο χρόνο, ιδιοκτήτης που μένει στην πολυκατοικία και έχει τα πιο πολλά ποσοστά συνιδιοκτησίας εξ” αδιαιρέτου στο οικόπεδο, το δεύτερο χρόνο, αυτός που έχει κατά σειρά τα περισσότερα ποσοστά συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο και κατά τον τρόπο αυτόν συνεχίζεται η διαδοχή στη διαχείριση του κτιρίου στα χρόνια που ακολουθούν, αν φυσικά συνεχίζεται η άρνηση για την ανάλειψη της διαχείρισης του κτιρίου και σε περίπτωση ίδιας οικοπεδικής αναλογίας γίνεται κλήρωση μεταξύ τους.

2 | Τι πρέπει να γνωρίζετε για την διαχείριση πολυκατοικίας;

Η ύπαρξη διαχειριστή στην πολυκατοικία είναι υποχρεωτική από τον νόμο για αυτό και πρέπει να υπάρχει διαχειριστής ο οποίος θα αναλαμβάνει τις υποχρεώσεις του κτιρίου και της συνιδιοκτησίας.

Οι ευθύνες του διαχειριστή προκύπτουν από το καταστατικό της πολυκατοικίας και την νομοθεσία. Για αυτόν τον λόγο, είναι σημαντική η ύπαρξη καταστατικού στην πολυκατοικία το οποίο θα ρυθμίζει την εύρυθμη λειτουργία της οικοδομής.

Ο διαχειριστής εκλέγεται από την γενική συνέλευση της πολυκατοικίας και είναι υποχρεωμένος να εκτελεί τις εντολές των συνιδιοκτητών και να μην παραμελεί τις αρμοδιότητές του κατά τη διάρκεια της θητείας του.

Επιπλέον, σύμφωνα με την νομοθεσία ο εντολοδόχος ευθύνεται για κάθε πταίσμα του. Σε περίπτωση άρνησης της ανάληψης καθηκόντων από τους συνιδιοκτήτες, αναλαμβάνει εξωτερική εταιρεία διαχείρισης τις αρμοδιότητες για την ορθή λειτουργία της πολυκατοικίας.

Εάν δεν συμφωνηθεί να αναλάβει εταιρεία διαχείρισης τότε την επίλυση της υπόθεσης αναλαμβάνει το πρωτοδικείο.

3 | Επιλογή εταιρείας διαχείρισης & διαδικασία παραλαβής διαχείρισης

Ως ιδιοκτήτης ή κάτοικος κτιρίου, γνωρίζετε τη σημασία της ομαλής και αποδοτικής λειτουργίας του κτιρίου σας. Οι παραδοσιακές μέθοδοι διαχείρισης κτιρίων μπορεί να είναι χρονοβόρες και δυσκίνητες, με πολλή γραφειοκρατία και επικοινωνία πρόσωπο με πρόσωπο ενώ παράλληλα υπάρχουν περιπτώσεις άρνησης όπως αναφέρεται παραπάνω.

Η διαχείριση κτιρίου από εταιρεία προσφέρει μια σύγχρονη, βολική λύση για τη διαχείριση των καθημερινών λειτουργιών του κτιρίου σας.

Ποια είναι η διαδικασία ανάθεσης καθηκόντων;

Η διαδικασία παραλαβής διαχείρισης συμπεριλαμβάνει την πραγματοποίηση της γενικής συνέλευσης όπου η πλειοψηφία πρέπει να αποφασίσει την ανάθεση της διαχείρισης στην εταιρεία. Στη συνέχεια, η εταιρεία διαχείρισης παραλαμβάνει ή δημιουργεί το αποθεματικό για τις ανάγκες διαχείρισης της πολυκατοικίας.

Επιπλέον, παραδίδονται τα στοιχεία των διαμερισμάτων και των αναγκών της οικοδομής, οι τελευταίοι λογαριασμοί ΔΕΚΟ και τα κλειδιά της πολυκατοικίας ώστε να υπάρχει άμεση πρόσβαση για έκτακτες ανάγκες. Παράλληλα, η εταιρεία πραγματοποιεί καταγραφή της ποσότητας πετρελαίου και ωρομετρητών θέρμανσης για κάθε διαμέρισμα παρουσία των εκπροσώπων της πολυκατοικίας.

Φυσικά το τελευταίο βήμα είναι η ανακοίνωση και η ενημέρωση όλων των συνιδιοκτητών για όλα όσα υπογράφηκαν στο πρωτόκολλο Παράδοσης Παραλαβής και για τον τρόπο λειτουργίας της πολυκατοικίας σε σχέση με τη νέα διαχείριση.

Οι αρμοδιότητες που μπορεί να αναλάβει μια εταιρεία διαχείρισης περιλαμβάνουν:

• την είσπραξη των τελών κοινοκτημοσύνης από τους ενοικιαστές

• τη διατήρηση του αποθεματικού

• την προετοιμασία του ισολογισμού

• Πληρωμή των κοινών χρεώσεων (π.χ. λογαριασμοί κοινής ωφέλειας)

• Πληρωμή των συνεργατών του κτιρίου (π.χ. συνεργείο καθαρισμού, συντήρηση ανελκυστήρων)

• Τήρηση βιβλίου εσόδων και εξόδων και αρχείου του κτιρίου, συμπεριλαμβανομένων των οικονομικών στοιχείων και όλων των σχετικών εγγράφων (π.χ. κανονισμοί, ανακοινώσεις, πρακτικά γενικής συνέλευσης, προσφορές για εργασίες)

• Ανάρτηση αντιγράφων των εγγράφων που αποδεικνύουν τις δαπάνες