Μία από τις συχνότερες ερωτήσεις σχετικά με την διαχείριση κοινοχρήστων είναι η εξής: Γιατί στις πολυκατοικίες με ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές τα χιλιοστά συμμετοχής στη θέρμανση δεν είναι σταθερά αλλά αλλάζουν σε κάθε έκδοση κοινοχρήστων;

Ο υπολογισμός τις θέρμανσης βασίζεται σε χιλιοστά και διαφέρει καθώς επηρεάζεται από τον παράγοντα της ωρoμέτρησης ή θερμιδομέτρησης.

Τι ισχύει για το κόστος της θέρμανσης στα κοινόχρηστα;

Για την θέρμανση υπάρχουν δύο περιπτώσεις: α) η περίπτωση της αυτόνομης θέρμανσης και β) της κεντρικής θέρμανσης, η κατανομή γίνεται διαφορετικά σε κάθε περίπτωση.

Στην πρώτη περίπτωση κάθε διαμέρισμα υπολογίζεται κανονικά σε όλες τις χρεώσεις κατά την έκδοση των κοινοχρήστων, ανεξάρτητα από το αν είναι κατοικημένο ή όχι.

Στην δεύτερη περίπτωση, ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος επιβαρύνεται για τη θέρμανση μόνο με το πάγιο της θέρμανσης. Επίσης, χρεώνεται κανονικά με όλες τις λοιπές χρεώσεις για τους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας. Ουσιαστικά δηλαδή απαλλάσσεται μόνο από τα αναλώσιμα έξοδα της κεντρικής θέρμανσης.

Όσον αφορά τις περιπτώσεις αυτόνομης θέρμανσης, σε συνέχεια του παραπάνου παραδείγματος ένα ποσοστό του καταναλωθέντος πετρελαίου (το οποίο καθορίζεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας) κατανέμεται ανάλογα με τον όγκο της κάθε ιδιοκτησίας.

Πως υπολογίζεται το κόστος της θέρμανσης στα κοινόχρηστα;

Στις πολυκατοικίες με ωρομετρητές ή θερμιδομετρητές τα χιλιοστά συμμετοχής δεν μπορούν να είναι ποτέ τα ίδια. Αυτό συμβαίνει γιατί αλλάζουν οι ώρες κατανάλωσης του κάθε διαμερίσματος άρα και η συμμετοχή τους στο ποσό των καυσίμων. Αυτά που μένουν σταθερά είναι οι συντελεστές ei και fi οι οποίοι σε συνάρτηση με τις ώρες του κάθε διαμερίσματος μας δίνουν το τελικό ποσό. Εάν τα χιλιοστά ήταν πάντα ίδια τότε θα ήταν πάντα ίδια και τα ποσά θέρμανσης ανεξάρτητα από τις ώρες κατανάλωσης.

Αναλυτικότερα, στον υπολογισμό των δαπανών θέρμανσης στις πολυκατοικίες με αυτόνομη θέρμανση ο μαθηματικός τύπος του Πρ. Διατάγματος 1985 λαμβάνει υπόψιν του τους συντελεστές ei και fi που είναι πάντοτε σταθεροί, τις ώρες/θερμίδες κατανάλωσης του κάθε διαμερίσματος και τις ώρες/θερμίδες κατανάλωσης όλων των διαμερισμάτων συνολικά. Φυσικά τα 2 τελευταία δεν μπορεί να είναι ποτέ σταθερά με αποτέλεσμα να μεταβάλλονται και τα χιλιοστά.

Τα παραπάνω φυσικά δεν ισχύουν για τις πολυκατοικίες με κεντρική θέρμανση καθώς εκεί τα κοινόχρηστα υπολογίζονται συνήθως βάσει τετραγωνικών μέτρων από τα οποία προκύπτουν σταθερά χιλιοστά συμμετοχής.

Πως υπολογίζονται τα κοινόχρηστα φυσικού αερίου;

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που ολόκληρη η πολυκατοικία αποφασίζει να αντικαταστήσει τον καυστήρα του πετρελαίου με μια εγκατάσταση για φυσικό αέριο. Ωστόσο, αν ανήκετε στην κατηγορία των ιδιοκτητών που προγραμματίζεται να αλλάξετε σύστημα μεμονωμένα, ενώ οι υπόλοιποι ένοικοι θα παραμείνουν στο παλιό σύστημα, τότε καλό είναι να γνωρίζετε ότι η νέα επιλογή σας, δεν σας απαλλάσσει εξορισμού από τα πάγια έξοδα του κεντρικού συστήματος θέρμανσης της πολυκατοικίας.

Σύμφωνα με τη νομοθεσία, τα διαμερίσματα που δεν χρησιμοποιούν το κεντρικό σύστημα θέρμανσης της πολυκατοικίας εξακολουθούν να συμμετέχουν κανονικά στα πάγια έξοδα της. Ο λόγος που προβλέπεται αυτό είναι ότι ακόμη και τα ανεξαρτητοποιημένα διαμερίσματα, εξακολουθούν να επωφελούνται έμμεσα από τη λειτουργία της κεντρικής θέρμανσης.

Η συμμετοχή στα κοινόχρηστα έξοδα της κεντρικής θέρμανσης για αυτά τα διαμερίσματα, υπολογίζεται βάση της νομοθεσίας ως εξής:

Για σύστημα κεντρικής θέρμανσης με ωρομετρητή, το διαμέρισμα συμμετέχει με το προβλεπόμενο ποσοστό συμμετοχής βάση της μελέτης, όμως το ανώτατο ποσοστό επί του συνόλου της πάγιας χρέωσης δεν θα υπερβαίνει το 25%.

Για σύστημα κεντρικής θέρμανσης χωρίς ωρομετρητή, το διαμέρισμα συμμετέχει με το μειωμένο ποσοστό συμμετοχής που ορίζεται στο καταστατικό της πολυκατοικίας για τα κενά διαμερίσματα. Και σε αυτή την περίπτωση, το ανώτατο ποσοστό επί του συνόλου της πάγιας χρέωσης δεν θα υπερβαίνει το 25%. Αν δεν προβλέπεται σχετική ρύθμιση στο καταστατικό, τότε το διαμέρισμα συμμετέχει με το 25% του προσδιορισμένου ποσοστού συμμετοχής επί των πάγιων δαπανών.

Ο τρόπος καταμερισμού των δαπανών κεντρικής θέρμανσης έχει καθοριστεί από την τεχνική οδηγία του ΤΟΤΕΕ Αρ. 2427/1983. Συγκεκριμένα, από τις δαπάνες θέρμανσης αυτές πού αφορούν την συντήρηση ή την επισκευή του συστήματος θέρμανσης, κατανέμονται ανάλογα με τα χιλιοστά (ποσοστό) του κάθε διαμερίσματος στην κατηγορία θέρμανσης.

Τα χιλιοστά αυτά είναι ανάλογα τον όγκο του κάθε διαμερίσματος. Σήμερα οι μηχανικοί για τον καθορισμό των χιλιοστών αυτών λαμβάνουν υπ’ όψιν τους όχι μόνο τον όγκο αλλά και τις θερμικές απώλειες κάθε διαμερίσματος λόγω ανοιγμάτων, εξωτερικών επιφανειών, τύπου μόνωσης και άλλων παραμέτρων. Όσον αφορά την δαπάνη πετρελαίου, αυτή κατανέμεται ανάλογα με τον τύπο θέρμανσης κάθε πολυκατοικίας.

Συμπερασματικά, για να καταλάβουμε ακριβώς πως υπολογίζονται τα κοινόχρηστα θέρμανσης ακολοθούμε τον εξής τύπο:

Ο παραπάνω τύπος πρέπει να εφαρμοστεί ξεχωριστά για το κάθε διαμέρισμα της οικοδομής.

Επεξηγήσεις:
fi και ei : Οι συντελεστές θέρμανσης του κάθε διαμερίσματος σύμφωνα με την μελέτη θέρμανσης του μηχανολόγου.
Ωι : Οι ώρες κατανάλωσης του διαμερίσματος.
Σ(Ωi x ei) : Το άθροισμα των γινομένων Ωi x ei όλων των διαμερισμάτων της οικοδομής
Σ(fi x ei) : Το άθροισμα των γινομένων των 2 συντελεστών θέρμανσης όλων των διαμερισμάτων
Π : Το ποσό των καυσίμων σε ευρώ

Συμπέρασμα:
Το ποσό που πληρώνει το κάθε διαμέρισμα στη θέρμανση εξαρτάται εκτός από τις ώρες του διαμερίσματος και από τις ώρες των υπόλοιπων διαμερισμάτων αλλά και από το ποσό των καυσίμων. Έτσι, ποτέ δεν μπορεί το κόστος να είναι σταθερό, αλλά μεταβάλλεται σύμφωνα με τις ώρες των άλλων διαμερισμάτων (Σ(Ωi x ei)) και την αξία των καυσίμων σε ευρώ (Π).