Πολύ συχνά παρατηρούμε στις οικοδομές ένα ή περισσότερα ακατοίκητα – κενά διαμερίσματα, είτε επειδή ξενοικιάστηκαν, είτε για άλλους λόγους. Όταν ένα διαμέρισμα πολυκατοικίας δεν έχει ενοίκους ή δεν κατοικούν οι ιδιοκτήτες, αμέσως έρχεται στην επιφάνεια το ερώτημα: τι θα γίνει με τα κοινόχρηστα χρέη που του αναλογούν;

Συνήθως, είναι ο διαχειριστής της πολυκατοικίας εκείνος που καλείται να διευθετήσει το ζήτημα των υποχρεώσεων των άδειων διαμερισμάτων ακολουθώντας πάντα το καταστατικό της πολυκατοικίας. Θα πρέπει το κενό διαμέρισμα να συμμετέχει κανονικά στα έξοδα; Μήπως υπάρχει τρόπος ώστε να απαλλαχθεί ο ένοικος από τις χρεώσεις, με το επιχείρημα ότι δεν κατοικεί μέσα στο σπίτι; Θα συμπεριλαμβάνεται το συγκεκριμένο διαμέρισμα στην έκδοση κοινοχρήστων;

Το παρακάτω άρθρο θα δώσει απαντήσεις στα συγκεκριμένα ερωτήματα παραθέτοντας τη σχετική νομοθεσία, και αναλύοντας τις περιπτώσεις που τα κοινόχρηστα δεν θα πρέπει να πληρώνονται.

Τι προβλέπει ο νόμος;

Το ζήτημα συμμετοχής των κενών διαμερισμάτων στα κοινόχρηστα είναι καθαρά νομικό, αλλά παίζει σημαντικό ρόλο και το καταστατικό της πολυκατοικίας. Είναι λοιπόν σημαντικό για την διαχείριση να μελετήσει την νομοθεσία πριν προβεί σε οποιαδήποτε ενέργεια.

Σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο η συμμετοχή των κενών διαμερισμάτων είναι άμεσα συνδεδεμένη με το είδος θέρμανσης της οικοδομής, συγκεκριμένα:

Ένα σοβαρό κριτήριο αποτελεί το είδος της θέρμανσης που έχει η πολυκατοικία. Για την ακρίβεια διαχωρίζονται δύο περιπτώσεις: α) Πολυκατοικίες με κεντρική θέρμανση και β) Πολυκατοικίες με αυτόνομη θέρμανση. Στην πρώτη περίπτωση κάθε διαμέρισμα υπολογίζεται κανονικά σε όλες τις χρεώσεις κατά την έκδοση των κοινοχρήστων, ανεξάρτητα από το αν είναι κατοικημένο ή όχι (Νόμος 3741/29).

Στην δεύτερη περίπτωση, ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος επιβαρύνεται για τη θέρμανση μόνο με το πάγιο της θέρμανσης. Επίσης, χρεώνεται κανονικά με όλες τις λοιπές χρεώσεις για τους κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας. Ουσιαστικά δηλαδή απαλλάσσεται μόνο από τα αναλώσιμα έξοδα της κεντρικής θέρμανσης.

Αξίζει να σημειωθεί πως πολλές φορές γίνεται παρανόηση από τους ιδιοκτήτες οι οποίοι εσφαλμένα πιστεύουν πως εφόσον δεν κατοικούνται δεν συμμετέχουν στα κοινόχρηστα. Αυτό που πρέπει να γίνει σαφές είναι πως ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για την εξόφληση των κοινοχρήστων που αναλογούν στο εκάστοτε διαμέρισμα ανεξάρτητα από το αν κατοικείται ή είναι κενό.

(Διαβάστε επίσης: Ποια είναι η νομοθεσία κοινοχρήστων πολυκατοικίας;)

Τι ρόλο έχει το καταστατικό της πολυκατοικίας;

Κάθε οικοδομή οφείλει να έχει το καταστατικό της το οποίο προβλέπει τους κανονισμούς της πολυκατοικίας και πολύ συχνά περιλαμβάνει την κατανομή κοινοχρήστων καθώς επίσης τι προβλέπεται με τα κενά διαμερίσματα. Είναι σημαντικό να γνωρίζουν όλοι, ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, το καταστατικό ώστε να είναι ενήμεροι για τις υποχρεώσεις αλλά και τα δικαιώματά τους.

Η συμβίωση σε μια πολυκατοικία δεν είναι πάντα εύκολη και για αυτό έχει θεσπιστεί το καταστατικό ώστε να ρυθμίσει με νόμιμο τρόπο τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα των ιδιοκτητών. Σε κάθε περίπτωση που εγείρεται κάποιο πρόβλημα μπορείτε να ανατρέξετε σε αυτό και να βρείτε τη λύση.

Σαν γενικός κανόνας, το καταστατικό της πολυκατοικίας υπερισχύει πάντοτε της νομοθεσίας και πρέπει να το ακολουθούμε. Εξαίρεση λοιπόν στα παραπάνω αποτελούν οι πολυκατοικίες με καταστατικό που προβλέπει κάτι διαφορετικό για τα κενά διαμερίσματα (π.χ. ότι θα απαλλάσσονται από όλες ή κάποιες χρεώσεις κοινοχρήστων). 

Σε τέτοια περίπτωση, το καταστατικό υπερισχύει του νόμου και λαμβάνεται εκείνο υπόψη και σε περίπτωση που η υπόθεση βρεθεί στο δικαστήριο εξαιτίας κάποιας αγωγής. Όλες οι περιπτώσεις μπορούν να διαφοροποιηθούν άμεσα αν κληθεί γενική συνέλευση στη πολυκατοικία και ψηφιστεί ομόφωνη αλλαγή του καταστατικού.

Αξίζει να σημειωθεί πως στις μέρες μας, με δεδομένη την οικονομική κατάσταση των νοικοκυριών, πολλές πολυκατοικίες μέσω των γενικών συνελεύσεων έχουν αλλάξει τα παραπάνω δεδομένα. Συγκεκριμένα έχει επικρατήσει τα κενά διαμερίσματα να συμμετέχουν με κάποιο ποσοστό το οποίο κυμαίνεται από 20 έως 60% με το πιο συνηθισμένο να είναι γύρω στο 30%. Ωστόσο, δεν είναι λίγες οι πολυκατοικίες που ακολουθούν το νόμο και τα κενά διαμερίσματα συμμετέχουν κανονικά σε όλους τους κοινόχρηστους λογαριασμούς.

Έχοντας λοιπόν ως στόχο την εξοικονόμηση τόσο στις ενεργειακές πηγές όσο και στα χρήματα τα οποία σπαταλώνται στις δαπάνες, η Proper παραθέτει μέσω του συγκεκριμένου άρθρου τις κυριότερες συμβουλές για εξοικονόμηση ενέργειας μέσω καθημερινών απλών πρακτικών οι οποίες μπορούν να κάνουν την διαφορά στους λογαριασμούς σας και να μειώσουν σημαντικά το κόστος των δαπανών τόσο σε προσωπικό επίπεδο όσο και σε κοινόχρηστες υποχρεώσεις. 

1. Οικιακές συσκευές και εξοικονόμηση ρεύματος

Κάθε συσκευή που διαθέτουμε στο σπίτι φαίνεται αρκετά αθώα όμως λίγοι γνωρίζουν πως οι οικιακές συσκευές καταναλώνουν περισσότερη ενέργεια από όση μπορούμε να φανταστούμε. Για αυτόν λοιπόν χρειάζεται να μάθουμε έξυπνες ιδέες για την μείωση της ενεργειακής τους κατανάλωσης καθώς ο οικογενειακός προϋπολογισμός έχει φέρει τα πάνω κάτω! 

Αρχικά, όταν πρόκειται προβούμε σε νέα αγορά, είναι σημαντικό να επιλέγουμε συσκευές με την υψηλότερη ενεργειακή κλάση ή όσο γίνεται πιο κοντά στην υψηλότερη (Α+++ ή Α). Στη συνέχεια, φροντίζουμε να χρησιμοποιούμε έξυπνα τις συσκευές μας, ακολουθώντας πάντα τις οδηγίες του κατασκευαστή προκειμένου να μειώσουμε τις δαπάνες. 

Κουζίνα: Αδιαμφισβήτητα η πιο ενεργοβόρα και κατ’ επέκταση κοστοβόρα ηλεκτρική συσκευή είναι σίγουρα η κουζίνα. Για αυτό λοιπόν φρόντισε τα μαγειρικά σου σκεύη να εφαρμόζουν ακριβώς στην επιφάνεια του ματιού, διαφορετικά σπαταλάς, 20-30% περισσότερη ενέργεια. Μία ακόμη συμβουλή είναι να χρησιμοποιείς χύτρα ταχύτητας που σου εξοικονομεί έως και 60% ενέργεια. 

Όταν μαγειρεύεις στις εστίες ή στον φούρνο φρόντισε να κλείνεις τα μάτια 5-10 λεπτά πριν ετοιμαστεί το φαγητό, η εναπομείνουσα θερμότητα αρκεί για να τελειώσει το μαγείρεμα. Παράλληλα, Ο τακτικός καθαρισμός του φούρνου αυξάνει την απόδοσή του ενώ η λειτουργία του θερμού αέρα εξοικονομεί έως 20% της θερμότητας.

Ψυγείο: Φρόντισε το ψυγείο να βρίσκεται μακριά από το καλοριφέρ, την ηλεκτρική κουζίνα, το πλυντήριο και μέρη με αρκετή θερμότητα. Παράλληλα, ρύθμισε τον θερμοστάτη του σύμφωνα με τις προτεινόμενες τιμές του κατασκευαστή. Έτσι θα αποφύγεις την υπερβολική ψύξη και μπορεί να εξοικονομήσεις έως και 15% ηλεκτρική ενέργεια. 

Τα ψυγεία τελευταίας τεχνολογίας κάνουν αυτόματη απόψυξη. Ωστόσο αν το δικό σου δεν διαθέτει, συνιστάται μια τακτική απόψυξη, γιατί ένα στρώμα πάγου πάχους 5 χιλιοστών μπορεί να αυξήσει την κατανάλωση ρεύματος κατά 30%. Μην ανοίγεις συχνά την πόρτα του ψυγείου και μην την κρατάς πολλή ώρα ανοιχτή.

Κλιματισμός & θερμοσίφωνας: Αν σκέφτεσαι να αγοράσεις κλιματιστικό, προτίμησε ένα υψηλής ενεργειακής κλάσης και inverter. Ρύθμισε την θερμοκρασία στους 26°C. Άναβε τη συσκευή στο δωμάτιο που βρίσκεσαι και κράτα τα παράθυρα κλειστά. Κάνε τακτική συντήρηση στο κλιματιστικό σου για πιο αποδοτική λειτουργία.

Όσον αφορά τον θερμοσίφωνα, η καλύτερη επιλογή είναι ο ηλιακός θερμοσίφωνας. Αν όμως δεν υπάρχει τέτοια δυνατότητα, τότε: Μην αφήνεις τον θερμοσίφωνα αναμμένο για πολλή ώρα, αλλά μόνο για όσο χρειάζεται για να ζεσταθεί το νερό. Ρύθμισε τον θερμοστάτη του στους 40-50°C το καλοκαίρι. 

Φωτισμός & άλλες συσκευές: Η πιο απλή και εύκολη συμβουλή όσον αφορά τον φωτισμό είναι να μην αφήνεις τα φώτα αναμμένα όταν δεν τα χρειάζεσαι ή όταν βρίσκεσαι εκτός σπιτιού. Επίσης, προτίμησε το φυσικό φως κατά τη διάρκεια της ημέρας. Η ίδια συμβουλή καλό είναι να εφαρμόζεται και σε κοινόχρηστους φωτισμούς όπως τα εξωτερικά φώτα μίας οικοδομής για την αποφυγή επιπλέον κοινόχρηστων δαπανών. 

Ταυτόχρονα, θα ήταν καλό οι οικοδομές και τα διαμερίσματα να αντικαταστήσουν τους κοινούς λαμπτήρες και χαμηλής κατανάλωσης που εξοικονομούν έως και 5 φορές λιγότερο ρεύμα.

Σχετικά με τις υπόλοιπες συσκευές, φρόντισε να μην αφήνεις τις συσκευές που δε χρησιμοποιείς, όπως η τηλεόραση, το DVD, ο εκτυπωτής, ο φορτιστής ή το στερεοφωνικό σε κατάσταση αναμονής στη πρίζα, καθώς ακόμα και έτσι συνεχίζουν να καταναλώνουν ρεύμα.

2. Συστήματα θέρμανσης και εξοικονόμηση ενέργειας

Στην χώρα μας, οι ανάγκες για την θέρμανση των κατοικιών ανέρχονται περίπου στο 70% της συνολικής ενεργειακής κατανάλωσης ενώ οι κατανάλωση ενέργειας για τις οικιακές συσκευές, τον φωτισμό και τον κλιματισμό ανέρχονται στο 18%. Οι οικοδομές με κεντρικό σύστημα θέρμανσης πετρελαίου αποτελούν το 35.5% του συνόλου ενώ το υπόλοιπο 64% αποτελείται από αυτόνομα θερμαινόμενες κατοικίες. 

Βλέποντας αυτά τα ποσοστά, μπορεί κανείς να καταλάβει πως το μεγαλύτερο μέρος των δαπανών ενός διαμερίσματος αλλά και κοινόχρηστων δαπανών σε μία οικοδομή αποτελείται από την θέρμανση. Είναι λοιπόν σημαντικό, να υιοθετήσουμε τρόπους με τους οποίους μπορούμε να εξοικονομήσουμε ενέργεια για μία πιο οικονομικά βιώσιμη και φιλική προς το περιβάλλον κατοικία ή οικοδομή. 

Με  τις εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης να  έχουν  τη μεγαλύτερη κατανάλωση ενέργειας στα κτίρια, πολύ συχνά οι ένοικοι και ιδιοκτήτες καλούνται να πληρώσουν υπέρογκα ποσά ιδίως στις μέρες μας. Η ενέργεια που καταναλώνεται στα συστήματα θέρμανσης αποτελείται από την ενέργεια που καταναλώνουν οι λέβητες και από την ενέργεια που καταναλώνουν οι κυκλοφορητές για την μεταφορά της θερμικής ενέργειας στα θερμαντικά σώματα, τα οποία συνήθως βρίσκονται στους κατοικήσιμους χώρους του κτιρίου. 

Ο λέβητας στις εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης καταναλώνει συνήθως πετρέλαιο ή φυσικό αέριο. Για την εξοικονόμηση ενέργειας στην θέρμανση συστήνεται  να συνταχθεί μία μελέτη από τον μηχανικό και να εφαρμόσει τα κατάλληλα συστήματα για εξοικονόμηση. Τέτοια συστήματα μπορεί να είναι θερμομόνωση, επιλογή συστήματος ελέγχου και ρύθμισης, υπολογισμός θερμικών φορτίων κλπ.

Παράλληλα, καλό θα ήταν να ρυθμίσουμε και να επιλέξουμε συστήματα χαμηλής θερμοκρασίας νερού όπως π.χ. ενδοδαπέδια θέρμανση. Λόγω της χαμηλής μέσης θερμοκρασίας του νερού της εγκατάστασης, οι θερμικές απώλειες της εγκατάστασης είναι μικρότερες και ο συνολικός βαθμός απόδοσης μεγαλύτερος.

Είναι επίσης σημαντικό, ο λέβητάς μας να είναι πιστοποιημένος και να εξασφαλίζει βαθμό απόδοσης σύμφωνα με την Ε.Ε. Για ενδοδαπέδιες θερμάνσεις ή συστήματα χαμηλής θερμοκρασίας θερμού νερού, επιλογή λεβήτων χαμηλών θερμοκρασιών που έχουν μεγαλύτερο βαθμό απόδοσης σε σχέση με τους συμβατικούς λέβητες θερμού νερού.

Για την μείωση των κοινόχρηστων δαπανών, προτείνεται ο σχεδιασμός της εγκατάστασης κεντρικής θέρμανσης με αυτονομία (ιδιαίτερα σε κτίρια κατοικιών και αυτόνομων γραφείων). Ο σχεδιασμός με αυτονομία έχει το πλεονέκτημα της εφαρμογής συστημάτων ελέγχου που εξασφαλίζουν εξοικονόμηση ενέργειας, γιατί η προσφορά θερμότητας προσαρμόζεται στην πραγματική ζήτηση και χρησιμοποιείται μόνο το ποσό θερμότητας που είναι απαραίτητο για τη διατήρηση της επιθυμητής θερμοκρασίας των χώρων. Επιπλέον ο σχεδιασμός με αυτονομία επιτρέπει την τοποθέτηση συσκευών (θερμιδομετρητών) που υπολογίζουν την πραγματική ενέργεια που καταναλώνεται από κάθε χρήστη και επιτρέπουν την δίκαιη κατανομή των δαπανών για θέρμανση.

Για την μείωση του περιβαλλοντικού μας αποτυπώματος αλλά και την δημιουργία μίας οικονομικά βιώσιμης κατοικίας και λιγότερο κοστοβόρας, είναι σημαντικό να ακολουθήσουμε νέες τακτικές οι οποίες μπορούν να βοηθήσουν στην μείωση του κόστους και της κατανάλωσης.

Για την διαχείριση πολυκατοικιών και έκδοση κοινοχρήστων με συνέπεια και υπευθυνότητα συνεργαστείτε με την Proper. Με σωστή κατάρτιση στο αντικείμενο και επαγγελματισμό θα λύσουμε κάθε απορία σας σχετικά με τη διαχείριση πολυκατοικίας και θα διαμορφώσουμε μαζί το κατάλληλο πλάνο βάσει των αναγκών σας. Συνεργαστείτε με την πρώτη εταιρεία στην Ελλάδα με online πλατφόρμα διαχείρισης πολυκατοικιών και επαγγελματικών κτιρίων.